Der Erwerb von Immobilien in verschiedenen Ländern weist eine Reihe von Merkmalen auf. In Thailand können ausländische Staatsbürger Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Eigentumswohnungen) kaufen, aber der Kauf eines Hauses ist etwas komplizierter. Ein Ausländer kann als Privatperson kein Land in Thailand (auf dem das Haus steht) legal besitzen. Die Ausnahme bilden ausländische Investoren, die 40 Millionen Baht in die thailändische Wirtschaft investiert haben. Sie haben die Möglichkeit, ein Grundstück zu kaufen. Und das ist nicht sehr groß. Allerdings ist nicht alles so kompliziert und nicht nur ein Dollar-Millionär kann es sich leisten, ein Haus in Thailand zu kaufen.
Der Inhalt des Artikels
- 1 Wo soll ich anfangen, ein Zuhause auswählen?
- 2 Haustypen
- 3 Transaktionsverfahren, Vertrag, Formalitäten
- 4 Wohnaccessoires für Ausländer
- 5 Reihenfolge der formellen Kaufverfahren
Wo soll ich anfangen, ein Zuhause auswählen?
Es scheint, dass die Wahl eines Hauses für Sie richtig ist. Schließlich wissen Sie, was Sie brauchen. Tatsächlich ist dieser Prozess ziemlich trostlos und langwierig. Zumindest müssen Sie sich zunächst für die Region entscheiden. Es ist besser, alle für Sie als Tourist interessanten Orte im Voraus zu bereisen, um deren Infrastruktur und Atmosphäre ungefähr zu bewerten. Natürlich können Sie ein Haus auch aus der Ferne kaufen, basierend auf einer Beschreibung im Internet oder in einer Immobilienagentur. Das Risiko eines erfolglosen Kaufs und der Preis sind in diesem Fall jedoch viel höher. Wählen Sie zum Beispiel ein Haus an der Küste, wie aus der Abdeckung, aber tatsächlich wird es ein Ödland mit einer Mülltonne oder einen Parkplatz für Fischerboote geben.
Wie finde ich interessante Angebote von Häusern? Es gibt viele Möglichkeiten. Sie können beginnen, indem Sie im Internet suchen. Sowohl in Russland als auch in Thailand bieten viele Immobilienagenturen ihre Dienstleistungen an. Sie können auch Anzeigen für den Verkauf von Häusern von Einzelpersonen im sozialen Bereich ansehen. Netzwerke oder in lokalen Zeitungen. Und du kannst sogar «treten» - Gehen Sie durch die für Sie interessanten Bereiche, sehen Sie sich Anzeigen für zum Verkauf stehende Häuser an und fragen Sie die Anwohner. Dies ist zwar ein sehr energieintensiver Weg..
Zuerst müssen Sie den Bereich kratzen und das richtige Haus finden.
Wenn Sie bereits in Thailand sind und sich in der Region auskennen, die Gebiete und Hauptstraßen kennen und mehrere für Sie interessante Objekte ausgewählt haben, ist es ziemlich mühsam, sie unabhängig voneinander selbst anzusehen. Sie müssen entweder Ihr eigenes Auto haben oder jedes Mal ein Taxi nehmen und unabhängig mit den Eigentümern der Immobilie verhandeln, ob Ausländer oder Thailänder. Um diese Aufgaben problemlos ausführen zu können, müssen Sie alle oben genannten Aufgaben länger als einen Tag ausführen..
Der einfachste Weg, um mit der Inspektion von Häusern zu beginnen, ist die Kontaktaufnahme mit Ihrer örtlichen Immobilienagentur. In Thailand gibt es viele kundenorientierte russische Agenturen mit russischsprachigen Mitarbeitern. Normalerweise nehmen Agenten Kunden kostenlos zur Ansicht, stimmen mit den Eigentümern selbst überein und übersetzen die Fragen, die während der Anzeige auftreten. Viele Objekte an einem Tag können jedoch immer noch nicht beobachtet werden, da es sich bei den Thailändern um gemächliche Personen handelt und sich die Objekte in großer Entfernung voneinander befinden können. Das Organisieren von Ansichten ist mit einem Agenten jedoch viel einfacher als mit Ihrem eigenen.
Das heißt, Sie können zuerst mit einem Agenten fahren, dann alleine. Sie können mehrere Agenten kontaktieren, die in verschiedenen Bereichen arbeiten können. Sie können einen ausländischen Agenten über das Internet finden. Sie können das Büro kontaktieren. Anständige Agenturen haben in der Regel sowohl Büros als auch Websites. Bei der Auswahl eines Agenten sollte berücksichtigt werden, dass ein russischsprachiger Mitarbeiter gut ist, aber es für Thailänder einfacher ist, miteinander zu kommunizieren, und Ausländer (meistens Europäer) sind im Durchschnitt verantwortungsbewusster und pünktlicher als Asiaten. Wenn Sie sich auf Englisch verständigen können, ist es daher sinnvoll, einen thailändischen Manager zu kontaktieren, der für den europäischen Chef arbeitet.
Haustypen
Unter den Immobilienmaklern sind spezialisiert auf «sekundär», zum Verkauf vom Entwickler oder von denen, die mit demselben Dorf arbeiten.
Das Haus kann sowohl im Dorf als auch freistehend sein. Besser natürlich ein Dorf wählen. Es gibt immer eine lokale Verwaltung, die bei der Lösung innerstaatlicher Probleme behilflich ist. Noch besser - ein bewachtes Dorf mit geschlossenem Territorium und Infrastruktur. Normalerweise ist dies ein Pool, ein Fitnessstudio, ein Spielplatz und ein Tagungsraum für die Eigentümer. In guten Dörfern für Ausländer ist die Liste der Infrastruktur und öffentlichen Bereiche mehr. Es gibt so viele Russen in Thailand, dass es in einigen Regionen, zum Beispiel Pattaya und Hua Hin, sogenannte gibt «Russische Dörfer» - wo die Häuser meist von russischen Familien erworben werden. Es gibt auch Dörfer und Orte, in denen mehr Ausländer oder Thailänder leben.
Besser ein Haus in einem umzäunten Dorf kaufen
Sie können ein Haus in Thailand kaufen, sowohl in der Phase des Null-Bauzyklus als auch bereits vor langer Zeit von einem Farang oder Thai gebaut und bewohnt. Der Kauf eines neuen Hauses ist größtenteils eine Konvention. Sie kaufen ein Grundstück, für das der Entwickler ein bestimmtes Standardprojekt anbietet, normalerweise mehrere, in verschiedenen Preiskategorien. Gleichzeitig kann das Projekt während des Bauprozesses stark nach Ihren Wünschen geändert werden, sowohl in Bezug auf die Innenausstattung als auch in Bezug auf die Architektur des gesamten Gebäudes. Sie können auch ein fertiges neues Zuhause beim Entwickler oder kaufen «Wiederverkauf» - der Eigentümer. Für den Preis unterscheiden sich alle diese Optionen nicht grundlegend. Wenn Sie ein Haus komplett bauen wollen «für sich selbst», dann ist die beste Option, ein Grundstück zu kaufen. Sie müssen zwar auf den Bau des Hauses warten und die Qualität der Arbeit kontrollieren. Wenn Sie mit einer vorgefertigten Standardversion zufrieden sind, können Sie diese kaufen und sofort mit der Auswahl der Möbel fortfahren. Kauf eines Hauses vom Eigentümer, d.h. Zweitens ist es gut, dass der Vermieter bereits viele Wohnungsmängel beseitigt und einige davon im Vergleich zur Originalversion verbessert hat. Der Nachteil ist, dass die Menschen unterschiedliche Geschmäcker haben und es schwierig ist, etwas wirklich Richtiges für Sie zu finden.
Transaktionsverfahren, Vertrag, Formalitäten
Wenn Sie bereits eine Immobilie haben, die in jeder Hinsicht völlig zufriedenstellend ist, brauchen Sie einen Anwalt. Das ist vielleicht die Hauptsache. Ein Russe oder ein Ausländer kann kein thailändischer Anwalt sein. Dies ist bestenfalls ein Übersetzer oder Vermittler. Ein Anwalt ist nur Thailänder. Er wird Ihr gesamtes Geschäft führen, also muss er ein guter Profi sein. Und gut Englisch sprechen.
Von den Dokumenten im Großen und Ganzen wird nur ein Reisepass von Ihnen benötigt, um die Transaktion abzuschließen. Trotzdem gibt es eine Reihe von Nuancen. Zum Bezahlen benötigen Sie beispielsweise zunächst ein Bankkonto, das Ausländern in der Regel entweder mit einem entsprechenden Visum (Tourist, Bildung, Business) oder eröffnet wird «unter dem Deal» - wenn bereits ein Vorvertrag über den Kauf von Immobilien besteht.
Zunächst wird ein Vorvertrag mit einem Anwalt unterzeichnet. Dementsprechend erhält der Eigentümer eine Anzahlung (in bar). Dies ist normalerweise ein kleiner Betrag, etwa 1% des Transaktionswerts. Aufgrund dieses vorläufigen Vertrags können Sie ein Konto bei einer thailändischen Bank eröffnen, falls Sie noch keines haben. Der Vorvertrag schreibt vor, wie lange der Kapitalbetrag zu zahlen ist.
Erforderliche Dokumente zur Ausstellung eines Bankkontos:
- Hilfe von der Einwanderungsbehörde
- Wohnsitzbescheinigung in Thailand (wo der Käufer derzeit wohnt)
- Vorvertrag über den Kauf von Immobilien
- internationaler Pass
Mit einem nicht-touristischen Visum (NON-B, NON-O, NON-E) ist die Eröffnung eines Bankkontos relativ einfach. Es ist auch möglich, ein Konto mit einem Touristenvisum oder einem Stempel zu eröffnen, jedoch nicht in allen Banken und nicht in allen Filialen derselben Bank. Wie so oft in Thailand hängt alles von der Entscheidung bestimmter Personen ab. Wenn Ihr Agent mit dem Manager der Bank einverstanden ist und einen Vorvertrag über den Kauf von Immobilien vorlegt, wird das Konto höchstwahrscheinlich eröffnet.
Wohnaccessoires für Ausländer
Die wichtigste Nuance beim Kauf eines Hauses in Thailand ist, wie ein Ausländer das Land, auf dem das Haus steht, in Besitz nehmen kann. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: langfristige Vermietung oder Registrierung für eine juristische Person. Es gibt noch eine andere, ziemlich exotische Option - usufruht. Dies ist ein lebenslanger Mietvertrag ohne Erbrecht. Es ist wahr, dass es unwahrscheinlich ist, dass viele diese Methode mögen werden..
Langfristige Pacht- oder Pachtverträge werden für einen Zeitraum von 30 Jahren mit dem Recht auf doppelte Verlängerung abgeschlossen. Theoretisch kann die Mietdauer maximal 90 Jahre betragen. Es gibt Informationen, dass einige teure Wohnimmobilien für 120 Jahre und für Geschäftszwecke gemietet werden können - für 150 Jahre. Aber das ist alles nur eine Theorie. In der Praxis beträgt die derzeit maximal mögliche Mietdauer 30 Jahre. Manchmal bieten Immobilienagenturen einen Mietvertragsverlängerungsvertrag an, aber solche Optionen sind nicht legal. Auch wenn der Vertrag vorsieht, dass der Eigentümer verpflichtet ist, den Mietvertrag zu verlängern, hat dies vor Gericht keine Wirkung. Wenn sich der Eigentümer nach 30 Jahren weigert, den Mietvertrag zu verlängern, ist das Gericht auf seiner Seite. Es ist zu beachten, dass der Eigentümer in 30 Jahren möglicherweise bereits anders ist, weil das Land wird geerbt usw. Darüber hinaus ist das Landgesetz in Thailand weniger als 30 Jahre alt, sodass es noch keine Präzedenzfälle mit Verlängerung gab.
Wenn Sie ein Grundstück für einen langfristigen Mietvertrag erwerben möchten, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden und ihm die für die Registrierung erforderlichen Unterlagen übergeben. Der Anwalt reist zum Land Office, wo er auf der Eigentumsbescheinigung (Chanote) vermerkt, dass die Immobilie vermietet ist. Die Eigentumsbescheinigung verbleibt in diesem Fall beim Vorbesitzer. Aus Sicht des Grundstückseigentümers kann dies als belastendes Eigentum bezeichnet werden.
Die gebräuchlichste Möglichkeit, sich in Thailand als Eigentümer eines Grundstücks zu registrieren, besteht darin, ein Unternehmen zu gründen und ein Haus in seinem Besitz zu kaufen. Der Eigentümer ist also keine Einzelperson, sondern eine Anwaltskanzlei. Dies ist ein legaler Weg. Richtig, vorausgesetzt, das Unternehmen betreibt Geschäfte und ist kein nomineller Inhaber. Die Nuance ist, dass ein Ausländer ein Unternehmen nicht vollständig bei sich selbst registrieren kann, es muss thailändische Aktionäre geben. Die Freigabe kann über Vorzugsaktien erfolgen. Zum Beispiel besitzen Thailänder 70% der normalen stimmberechtigten Personen, Ausländer - 30%, aber privilegiert, die zum Beispiel 5 Stimmen pro Aktie haben.
Reihenfolge der formellen Kaufverfahren
Alle Dokumente im Zusammenhang mit der Registrierung des Unternehmens werden von Ihrem thailändischen Anwalt erstellt. Die Aktionäre des neu gegründeten Unternehmens sind nur Thailänder. Dann erwirbt das Unternehmen Immobilien. Das heißt, die Eigentumsbescheinigung (Chanot) des Vorbesitzers geht an das Unternehmen über. Ferner wechselt das Unternehmen seine Aktionäre. Jetzt sollte der Anteil der Thailänder groß genug sein, damit er nicht ganz nominell aussieht. Farang hat das Recht zu sperren, damit die Thailänder diese Immobilie nicht alleine verkaufen. Wenn Sie ein im Bau befindliches Haus kaufen, erfolgt die Zahlung an den Bauunternehmer in mehreren Schritten. Im Land Department wird die Transaktion jedoch erst registriert, nachdem der volle Betrag bezahlt wurde.
Nachdem der Käufer dem Anwalt von der Bank einen Scheck über den im Hauptvertrag vorgeschriebenen Betrag ausgehändigt hat, reist der Anwalt mit den Unterlagen zum Landesamt, um mit der Registrierung der Immobilie von einem Eigentümer zum anderen zu beginnen. Die erneute Registrierung dauert zwischen einem Tag und zwei Wochen. Während dieser Zeit hat der Käufer weder Geld noch eine Eigentumsbescheinigung. Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Transaktion ist ausschließlich der Ruf eines thailändischen Anwalts. Wenn ein früher von einem Unternehmen gekauftes Haus von einem Ausländer gekauft wird, ist es nicht erforderlich, einen Vertrag mit dem Landkomitee, dem Direktor und den Aktionären des Unternehmens zu registrieren.
Kaufen Sie ein Haus in Thailand
Der Kaufvorgang wird abgeschlossen, indem vom Anwalt eine thailändische Eigentumsbescheinigung - Chanote und Hausschlüssel - eingeholt wird. Die Eigentumsbescheinigung für die Bürger Thailands und Ausländer sieht gleich aus. Auf der Rückseite der Bescheinigung sind Informationen über alle früheren Eigentümer der Immobilie vermerkt.
P.S. Mit dem Kauf einer Wohnung ist alles etwas einfacher, da es keine Landprobleme gibt, aber Sie müssen sich an die Quoten für die Anzahl der Wohnungen erinnern, die Ausländern in der Eigentumswohnung gehören können. Und ich würde wahrscheinlich eine Wohnung kaufen, es scheint mir, dass eine solche Immobilie liquider sein wird.
